[골프타임즈] 재개발 현금청산은 재개발지역에서 기존의 거주 혹은 영업하고 있던 부동산을 조합에게 판매하는 것을 말한다. 이 과정에서 자신의 자산 가치를 더욱 높게 평가받는 것이 여러모로 유리할 것이다.

그렇지 않고 재개발 현금청산을 받는다면 나와 조건이 비슷한 이웃집이 몇 억을 더 받았다는 이야기를 나중에 듣게 될 수도 있다.

그렇다면 이 금액을 어떻게 높일 수 있을까. 조합에서 제시하는 자산가격은 대개 청산자의 기대에 한참 못 미치는 경우가 많다. 왜 자신의 생각과 조합의 의견은 다르게 나타나는 것일까? 그 중 하나가 바로 감정평가다.

재개발 재건축 사건에서 언제나 감정평가가 가능한 것은 아니다. 허용되는 대표적인 경우가 몇 가지 있는데 조합설립 시 종전자산 가액 평가를 하는 경우, 현금청산자가 나왔을 때 협의를 위한 경우, 사업이 끝난 시점에서 부동산 가격인 종후자산 평가를 하는 경우가 있다.

감정평가가 중요한 이유 중 하나가 관리처분계획이다. 이는 철거 대상인 ‘종전자산’과 신축 예정인 ‘종후자산’의 차액을 평가해 조합원에게 추가분담금 혹은 환급금을 결정하는 단계로 이 차액을 통해 재개발 재건축 사업으로 얻는 수익을 알 수 있다.

재개발 현금청산에서 감정평가는 평가사를 통해 이루어진다. 이 때 금액은 최소 금액 ~ 최대 금액 구간으로 평가된다.

조합 입장에서는 종전자산가액이 높아지면 현금청산자가 많아질 가능성이 높고 토지가치가 높아져 개발 후 이익가액이 낮아질 수 있기에 이를 낮추고 싶어 한다. 조합 측의 감정평가사는 최소 금액에 맞춰 평가하게 돼 서로 간 생각이 충돌하는 것이다.

재개발사업 협의단계에서는 주민추천 감정평가 제도를 이용하기도 한다.

3인 감정이라고 통칭하기도 하는데, 현금청산자 측인 토지주의 과반수 그리고 면적의 반수 동의로써 추천된 감정평가사, 구청이나 시청에서 추천하는 감정평가사, 조합이 추천한 감정평가사가 각각 부동산을 평가하고 3인의 평가금액을 산술평균해 조합이 현금청산자에게 협의금액으로 제안한다.

이 주민추천 감정평가제도는 본래 선택사항이었으나 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」이 개정돼 필수가 됐다. 필수가 된 과정이지만 협의단계의 감정평가이기 때문에 협의결렬 이후 진행될 수용재결, 이의재결, 행정소송에서의 감정평가와는 또 다르다.

그러므로 재개발 재건축 사건을 많이 다루어본 법무법인의 법적 조력을 받아 사업시행자 측이 아닌 현금청산자의 이익을 대변하는 감정인을 추천할 수 있도록 노력할 필요가 있다.

도움말 : 강동원 법무법인 정의 대표 변호사