[골프타임즈] 최근 정부의 부동산 정책이 수차례 변경되면서 관련 법안이 개정되고, 장기화된 경기 침체로 인해 부동산 관련 소송이 크게 늘고 있다. 임대차 계약 분쟁, 매매 계약 분쟁, 재개발 및 재건축 분쟁, 분양 분쟁, 공사대금 분쟁 등이 대표적이다.

변경된 부동산 규정의 적용여부, 계약서 내 특약사항 등 쟁점이 즐비하며, 경기 침체와 급변하는 집값 변동으로 임대차, 매매 계약 체결에 있어 각종 법적 분쟁이 발생할 수 있어 이에 대한 대비가 필요한 시점이다.

얼마 전 임대차 3법이 국회 상임위원회를 통과하면서 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제를 핵심으로 하는 주택임대차보호법과 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 개정되었다.

개정안을 자세히 들여다보면 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 보장하고 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료 5% 이내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 하는 내용이 포함되어 있다.

따라서 임대인은 세입자의 4년 주거를 보장하고 임대료는 직전 계약의 5% 이내에서만 증액할 수 있다. 이러한 개정안은 임차인의 주거안전을 보장하는 측면이 있는가 하면, 임대인의 재산권을 침해할 여지 또한 존재한다. 특히 동법을 기존 계약에까지 소급 적용할 경우 위헌 논란을 피할 수 없어 적잖은 파장이 예상된다.

물론 필요에 따라서는 명문화된 차임증감청구권을 사용하여 임대인의 권리를 어느 정도 회복할 수 있을 것으로 기대된다. 임대차 계약 1년 이후 차임증감청구권을 활용하면 1년에 5%씩, 4년간 총 3번의 청구권을 사용할 수 있는데, 이는 결국 소송을 통해 확정된다는 현실적인 문제가 있다.

차임증감청구권은 계약 당시 기초가 됐던 사정이 현저하게 변경되었는지, 사정 변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었는지, 사정 변경이 당사자들의 책임 사유로 발생하였는지, 기존 계약 내용을 유지하는 것이 신의칙상 현저히 부당한지를 살펴 인정 여부가 결정된다.

이 모든 조건이 인정되어야만 차임을 증액할 수 있는데, 만약 부동산 세율 변동으로 임대인이 부담해야 할 세금이 큰 폭으로 오른 경우라면 차임 증액을 인정받을 가능성을 기대해볼 수 있다. 따라서 차임액이 높은 경우라면 이러한 수고에도 불구하고 진행할 가치가 있다고 볼 수 있다. 물론 반대로 임차인은 차임액을 감액할 목적으로 차임증감청구권을 행사할 수 있다. 이 또한 차임액이 높은 경우라면 진행해 볼 만하다.

또 다른 대표적인 문제는 집값이 널을 뛰는 현상이다. 어느 곳은 집값이 단기간에 크게 상승하고 어느 곳은 집값이 하락했다. 이러한 양극화 현상이 발생하는 시점에서는 법적 분쟁이 많이 발생할 수밖에 없다.

대표적으로 집값이 하락한 갭투자 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 경우이다. 유동 자산이 없는 경우 신규 세입자를 구하지 못하거나 집값이 크게 하락하는 상황이 되면 계약 기간 만료 후 나가려는 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하게 된다.

임차인은 자산의 대부분인 전세보증금을 보전받기 위해서 임대인을 상대로 한 임대차 보증금 반환청구 소송을 진행하여 보증금을 보전받을 수 있다.

부동산과 관련한 문제는 다른 분쟁과 비교해 비교적 소가가 높고 민사, 형사, 행정 등 다각도의 분쟁 요인이 맞물려있어 관련법에 대한 이해가 필요하기 때문에 부동산 관련 소송 경험이 많은 전문가의 조력을 받아 법률적 문제를 해결해보는 것도 한 방법이다.

도움말 : 이승운 법률사무소 파란 변호사