[골프타임즈] 재개발이나 재건축, 또는 다른 임차인과의 계약을 앞둔 조합이나 건물주들은 명도 때문에 계획에 차질이 생기는 경우가 있다.

올 8월 명도집행이 완료된 구 노량진수산시장의 사례만 보더라도 사업시행자인 수협이 점유자인 시장 상인들을 상대로 명도소송을 진행하고 판결문을 받아 명도를 완료하는 데만 2년여 간의 기간이 소요됐다.

2년이란 기간은 건물의 기초 공사가 어느 정도 이루어질 수 있는 만큼의 기간으로 수협 입장에서는 매우 큰 손해를 보았다고 할 수 있겠다.

임대차 계약기간 만료 후 임차인이 나가지 않는 경우, 임차인이 특별한 사유 없이 월세를 내지 않는 경우(상가는 3기 이상, 그 외의 경우 2기 이상의 차임액 연체시), 경매로 부동산 낙찰을 받았는데 부동산 인도 명령이 기각된 경우, 불법점유자가 건물 또는 토지를 점유하고 있는 경우 등 점유할 권리가 없는 임차인이나 불법점유자가 자진해 부동산을 내어주지 않을 때, 해당 부동산 소유자는 점유자를 상대로 명도소송을 진행할 수 있다.

대표적으로는 경매로 인한 경매목적물명도소송, 상가 임차인을 상대로 한 상가건물명도소송, 주택 임차인을 상대로 한 주택명도소송 등 사안에 따라 다양하게 분류할 수 있다.

명도소송은 해당 부동산에 관해 소유권이 있는 자가 무권리자인 점유자를 상대로 부동산의 인도를 요하는 판결을 구하는 소송으로 이론적으로만 보면 매우 간단한 내용이지만, 실제 명도소송을 진행하게 되면 임대인과 임차인의 첨예한 대립으로 지루하고도 긴 싸움으로 이어지는 경우가 많기에 해당 전문가의 도움을 받아 최대한 시간을 단축해보는 것도 한 방법이다.

일반적으로 6개월에서 1년 정도가 되는 명도를 받기까지의 시간은 곧 돈이므로 임차인은 명도소송 절차에 따라 군더더기 없이 소송을 준비해야 할 것이 분명하지만, 소송에만 집중했다가 낭패를 보는 경우도 있다.

대표적으로 명도소송 전 필수인 부동산점유이전금지가처분 신청을 하지 않고 소를 제기하는 경우가 그것이다.

부동산점유이전금지가처분은 소송 중 상대 점유자가 앙심을 품고 해당 부동산을 다른 이가 점유하도록 유도, 방치, 계획해 다른 이로 점유자를 변경하는 것을 막는 절차로써 이 절차를 무시하면 바뀐 점유자를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하기에 주의가 필요하다.

소송에서 이겼다고 모든 절차가 완료되는 것도 아니다. 승소하는데 만도 오랜 기간이 걸렸지만 강제집행을 어떻게 진행할 것인지에 대한 준비도 필요하다. 집행권원을 확보했다면 집행문 발급, 계고 및 본 집행 등을 신속하게 처리해야만 빠르게 명도 받을 수 있다.

명도소송은 부동산점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순으로 절차를 이어가야 하며 이 과정에서 나올 수 있는 변수까지도 모두 준비해 두어야만 빠르게 소송을 끝낼 수 있다.

또는 긴 명도소송 전에 제소 전 화해를 유도하는 것도 방법이 될 수 있다. 법원이 중재하지만 양측 간 주도해 합의를 보는 제소 전 화해는 확정판결과 같은 효력을 발휘하기 때문에 합의점을 찾는다면 문제를 쉽게 풀어갈 수 있다.

명도소송의 경우 시간은 소유자가 아닌 점유자의 편이다. 예민한 요소가 섞인 문제로 기본적으로 오랜 기간이 걸리는 싸움인데다가, 하나의 변수가 발생할 때마다 재판 기간은 더욱 길어지고 항소심까지 가는 경우에는 금전적 손실이 막대할 수밖에 없다.

따라서 명도소송을 철저히 준비하되 부동산점유이전금지가처분 등의 사전 절차를 충실히 이행하고 소송으로 가기 전 합의 등의 중재를 꾀하며, 본 소송에서부터 강제집행 절차까지 매끄럽게 진행할 수 있는 조력자를 만나는 것이 바람직하다.

도움말 : 이승운 법률사무소 파란 변호사

문정호 기자｜karam@thegolftimes.co.kr
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