[골프타임즈=온라인팀] 최근 치솟는 전세가로 인한 리스크 증가로 반전세가 전세보다 모든 거주 기간에서 비용이 더 적게 드는 것으로 분석됐다.

한국건설산업연구원( 원장 : 김흥수 · http://www.cerik.re.kr )은 최근 ‘합리적 주택 점유형태 결정을 위한 주택 매수와 임차의 거주비용 분석’연구보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

이번 보고서에 따르면 금융, 세제 등의 현재의 제도적 여건 하에서 주택소비자가 주택 점유형태를 결정하는데 있어 월 거주비용의 부담이 가능하다면 단기에는 임차로 장기에는 매수해 거주하는 것이 비용측면에서 유리하다는 것이다.

특히 현재의 여건하에서 임대보증수수료의 발생 등으로 임차의 유형 중 반전세 즉, 보증금+월세가 전세보다 월 거주비용이 적게 든다고 분석했다.

엄근용 한국건설산업연구원 책임연구원은 “단기에는 주택 매수의 원리금이 임대료 상승분보다 많으나, 장기에는 임대료 상승분이 매수의 원리금 수준을 넘어서 이러한 결과가 나온 것”으로 분석했다.

또한 최근 높은 임대료 수준으로 인해 임대료에 대한 리스크가 커지면서 과거에 지불하지 않았던 임대보증수수료가 지불하게 돼 나타나는 현상으로 발표했다.

엄근용 책임연구원은 또 “전세와 반전세의 차이는 전세로 거주하기 위해 지불해야 하는 보증수수료(임대료 및 전세대출)와 월세에 비해 낮은 소득공제 등으로 전세가 반전세에 비해 월 거주비용이 많이 나온 것”으로 내다봤다.

이 보고서에서는 매수 또는 임차시 발생되는 모든 비용(거래비용, 금융비용, 보유비용)을 거주개월수로 나눈 월 거주비용으로 비교 분석 했을 때 기본적으로 무주택 가구가 85㎡이하의 동일한 주택을 매수 또는 임차하고, 거주기간 동안 동일한 주거여건을 유지한다고 가정(즉 무주택 실수요자 가정)했다.

그럴 경우 최초의 주택 매매가격은 3억원으로 했을 때 전세가격은 매매가격의 60%로 매년 매매가격은 2.1%, 전세가격은 6.4%씩 복리로 상승한 것을 기반으로 매수시에는 거래시점에서 발생되는 취득세, 등기수수료, 국민주택채권 매입액, 인지대, 증지대, 등기수수료, 중개수수료, 이사비를 등이 발생한다.

거주시점에서는 금융비용(월 원리금), 보유세(재산세, 도시계획세, 지방교육세), 관리비를 고려 해 임차시에는 전세의 경우 이사비, 중개수수료, 보증료, 금융비용(월 원리금), 임대료 상승분을 반전세(보증금 + 월세)는 전세의 금융비용 대신 월세를 고려했다.

◇단기 거주시 임차 비용이 저렴
현재의 제도적 여건 아래 주택 소비자가 어떤 한 지역에서 주택 점유 형태를 결정하는 데 있어 단기로 거주를 결정할 경우에는 임차로 거주하는 것이 비용 측면에서 더 저렴하다는 결과를 내 놓았다.

장기로 거주를 계획할 경우에는 주택을 매수해 거주하는 것이 비용 측면에서 더 저렴한 것으로 나타났다. 일례로 자기자본비율이 60%(1.8억 원)인 경우, 주택 매수에 의한 2년 거주시 월 거주비용이 99.7만원, 전세는 57.5만원이 든다.

4년 거주시에는 매수 87.2만원, 전세 86.6만원의 월 거주비용이 드나, 6년 거주시에는 매수 83.1만원, 전세 101.3만원으로 매수에 의한 거주가 월 거주비용이 더 적게 드는 것으로 분석했다. 이는 주택가격 3억 원, 전세가격 1.8억 원을 기준으로 했을 때이다.

자기자본비율이 50%(1.5억원)인 경우 2년 거주시에는 매수 117.7만원, 전세 79.7만원, 반전세 78.4만원의 월 거주비용이 드는 것으로 나타났다.

4년 거주시에는 매수 105.2만원, 전세 108.6만원, 반전세 107.2만원이 드는 것으로 분석했다.

그러나, 실질적으로 주택 매수의 경우 초기 비용 부담이 크고, 임대의 경우 계약 기간 만료 후 임대료 상승에 따른 비용 부담이 높아 본 연구의 분석 결과처럼 매월 일정한 비용이 드는 것은 아니라는 의견이다.

또한, 높은 전세가로 인한 리스크 증가와 그에 따른 비용으로 반전세가 전세보다 모든 거주 기간에서 비용이 더 적게 드는 것으로 분석했다.

전세와 반전세의 월 거주비용을 보면 자기자본비율 50%(1.5억 원)에서는 1.3만〜2.3만원, 40%에서는 2.6만〜4.7만원, 30%에서는 3.5만〜5.8만원이 반전세가 전세보다 적게 드는 것으로 나타났다.

◇장기거주시 주택매수가 더 저렴
최근 월세 공급의 증가에 따른 월세 이율의 하락과 높은 전세가로 인한 전세 보증금에 대한 리스크 증가로 과거에 지불하지 않던 보증료가 발생되면서 나타난 결과다.

주택 소비자가 어떤 한 지역에서 주택 점유 형태를 결정하는 데 있어 최대 4년까지 거주를 결정할 경우 전세로 거주하는 것이 비용 측면에서 더 저렴하나, 5년 이상 거주를 계획할 경우는 주택을 매수해 거주하는 것이 비용 측면에서 더 저렴하다는 것을 의미한다.

매수와 전세의 월 거주비용 분석 결과와 마찬가지로 매수, 전세, 반전세의 분석도 단기 거주에는 임차로 거주하는 것이 월 거주비용이 더 적게 들며, 장기에는 매수로 거주하는 것이 월 거주비용이 더 적게 드는 유사한 결과를 보였다.

최근 임대인의 월세 선호로 인해 월세(반전세) 공급이 증가하면서 월세 이율이 하락하고 있어 현재의 수준보다 월세 이율이 더 하락할 경우 반전세와 전세의 월 거주비용의 차이는 더욱 더 확대될 것으로 엄 연구원은 밝혔다.

주택을 매수하면 5년 이상을 거주해야 월 거주비용이 임차로 거주한 것보다 적게 드나, 4년 이하로 거주하면 임차가 월 거주비용이 매수보다 적게 되어 비용 측면에서 비합리적인 선택된 것으로 분석됐다.

엄근용 한국건설산업연구원 책임연구원은 “무주택 실수요자의 경우, 주택 매수시 주택이 고가의 내구재이어서 가격 하락에 대한 우려와 동시에 가격 상승에 대한 기대를 가지고 주택 매수를 고려하나, 1주택 보유는 가격 상승에 대한 기대 또는 하락 우려의 투자적 목적보다는 내가 지불 가능한 가격과 주거 환경에 대한 만족도 등의 거주적 목적으로 접근해야 될 필요성이 있다”고 말했다.

엄 연구원은 또 “매수에 의한 거주는 고정 금리로 이용할 경우 월 거주비용이 금리의 변화에 영향을 받지 않으나, 전세는 2년마다 전세 대출을 갱신함에 따라 금리 변동에 따라 월 거주비용이 변화할 수 있다”고 강조했다.

한편 이번 연구는 주택 점유 형태별 월 거주비용 분석을 통해 주택 소비자들이 자산 및 소득 수준에 따라 적절한 주택 점유 형태를 결정하는 데 도움이 될 것으로 기대된다.

기사제공 : 한국건설신문( http://www.conslove.co.kr )

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