[골프타임즈] 시공사와 조합 갈등으로 비롯된 서울 강동구 둔촌주공 재건축사업이 중단되면서 건설사와 법조계를 비롯해 많은 업계에서 동향을 주목하고 있다. 최근 서울시와 국토교통부에서는 조합방식의 재건축을 보완하고자 ‘신탁 재건축’ 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

신탁 재건축 방식이 기존 조합방식과 어떤 차이점이 있을지 살펴보자.

지난 2016년 교통부 자료에 의하면 도시정비사업은 추진위원회 승인에서 관리처분까지 평균 9~10년 정도 소요된다고 밝혔다. 보통 비전문가끼리 조합을 결성하는 조합방식으로 사업을 추진하는데, 해당 방식의 단점은 자금 부족, 불투명한 신뢰성, 시공사 문제다. 이는 사업 지연의 원인으로 이러한 조합방식의 단점으로 인해 사업의 빠른 진행이 어려워지자 2016년 「도시 및 주거환경정비법」 개정과 신탁방식을 도입했다.

조합방식의 단점을 보완한 것이 신탁방식의 장점이라고 할 수 있다. 신탁방식 단점이 매출액 수수료를 어느 정도 지급해야 한다는 것이지만, 신탁사가 대행함으로써 전문성이 보장되고 자금 조달이 쉬워서 사업이 좌초하는 것을 방지할 수 있다.

신탁방식의 장점을 좀 더 구체적으로 다뤄보자.

첫째, 안정적인 자금 조달이 가능하다. 금융기관으로부터 신용도가 높은 신탁사는 높은 신용도를 기반으로 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증받고, 금융사로부터 자금을 쉽게 조달받을 수 있다. 조합방식에 비해 초기 사업비 조달에 용이하며 신탁사의 고유자금을 투입하기 때문에 주민들의 비용부담을 최소화할 수 있어 추가 비용부담에 대한 우려가 적다.

둘째, 원활한 사업추진이 가능하고 신탁 시기를 앞당김으로써 사업추진력을 발휘할 수 있다. 또한, 조합방식과 달리 추진위원회 구성·조합설립 인가·시공사 선정 등 조합방식의 몇 가지 절차가 생략되기 때문에 조합방식과 비교하면 사업 진행 기간을 약 2~3년가량 단축할 수 있다.

셋째, 다수의 경험으로 전문성과 안정성을 보장한다. 신탁사는 다수의 경험으로 전문성을 갖춘 기관이다. 신탁사의 전문성은 곧 사업 안정성에 직결된다고 볼 수 있다.

둔촌주공 재건축 사업 중지 사태를 보고, 서울시는 기존의 조합방식은 한계가 많다고 인식하여 신탁방식을 활성화하자는 의견을 제시했다. 무엇보다 공정한 계약이 이루어지고 계약에 대한 표준 계약안 마련을 논의하고 있다.

기존 신탁계약서는 조합이 계약을 해지할 수 없는 경우와 해지해도 고액을 배상해야 하는 계약 조건으로 인해 많은 문제가 있었다. 향후 신탁방식 표준 계약안이 마련될 경우 신탁사와 조합 간의 균형을 맞춰 어느 쪽도 불공정하지 않고, 일정 정도의 수수료를 지급하면서 안정적으로 사업이 진행될 수 있는 효과를 볼 수 있을 것으로 판단된다.

도움말 : 법무법인 정의 강동원 대표변호사