[골프타임즈] 요즘 부동산 업계에서는 ‘3기 신도시’에 대한 여론이 뜨겁다. 최근 정부의 대규모 택지개발 사업으로 인해 원주민이자 토지주들이 상당한 피해를 보고 있기 때문이다.

여론에 의하면, 정부의 공익사업을 위한 주택정비사업이 민간 시행사들만 이익을 보고 있다는 상황이다. 문제점과 개선사항은 다음과 같다.

토지보상 과정에서의 제기되는 문제점은?
정부가 주택정비사업 개발지역 대상으로 지정하면 공익사업이기 때문에 해당 구역 주민들은 토지수용 절차를 밟게 되고, 이에 대한 보상을 받는다. 이를 ‘토지보상’이라고 한다. 토지보상에 대해 초점을 두고 3기 신도시의 문제점을 크게 두 가지로 나눌 수 있다.

① 강제적인 토지수용
공익사업법에 의하면, 구역 내 주민들은 공익사업을 위해 땅을 넘겨줘야 하거나 이전해야 한다. 사업을 반대해도 해당 지역에서 더 이상 거주할 수 없고, 강제적으로 이사해야 한다.

이들을 위해 주거이전비, 이주정착비, 이사비용 등 사회보상금을 지급한다. 높은 보상금액을 받는 것도 아니고 주변 토지주보다 피해를 받기 때문에 더 심각하다. 실제로 개발 부근 지역 주민들은 이사하지 않아도 되고 개발 주변이라 시세가 점점 올라 개발이익을 보게 된다. 그러나 정작 개발지역 주민들은 적은 보상금으로 강제 주거 이전을 행하는 것이 현실이다.

이들에게 개발이익이 반영된 보상금을 지급하지 않는 이유가 있다. 공익사업법상 토지수용에 대한 대가와 추가로 개발이익 반영 보상금까지 준다면 토지투기를 부추기는 상황이 될 수 있기 때문이다.

② 감정평가의 문제
개발이익 대신에 지급되는 주거이전비, 이주정착비 등 사회보상금은 최대 몇 천만 원이다. 실제 헌법재판소에서 ‘완전보상’에 대한 판결이 났었지만, 선언적 의미일 뿐이며 실질적으로 명시되어 있는 법률에 따라 보상할 수밖에 없는 상황이 현실이다. 또한, 토지보상 금액을 평가하는 감정평가 결과에 대한 불만도 많다.

전향적인 제도 개선 필요
감정평가사의 평가금액이 무조건 최종 판결금액으로 확정되는 것은 아니지만, 판사의 판결근거로 적용되기 때문에 시행사측 평가금액과 토지주측 평가금액을 비교해야 한다.

이 경우 공익사업을 위한 것이기 때문에 감정평가에 소요되는 비용은 국가에서 부담하는 것이 맞고, 주민들의 추천 감정평가업자를 고용하는 것이 맞다.

무엇보다 공익사업이라는 이유로 토지주의 의사와 상관없이 토지수용이 진행되기 때문에 토지주에게는 합당하고 개발이익을 포함하는 제도를 검토할 필요성이 있다.

실제 외국사례를 보면, 미국 몇몇 주에서는 공익사업을 위한 토지보상을 할 때 시가의 2배를 반영해 보상한다. 미국의 예를 따라야 한다는 것은 아니지만 합당한 보상을 받을 수 있는 제도가 개선돼야 하는 것은 사실이다.

만약, 재개발·재건축 사업으로 현재 거주하는 구역에서 이전해야 하는 상황이라면 소송 유무에 따라 보상금이 달라 질 수 있어 전문 변호사의 도움을 받는 것도 바람직할 수 있다.

도움말 : 강동원 법무법인 정의 대표 변호사