[사례1] 상가 임대차보호법 권리금 관련
2년 전 권리금 10억원을 주고 화장품 가게를 오픈하게 됐습니다. 유동인구와 관광객이 많은 곳이라 권리금을 금방 회수할 수 있을 것 같았습니다. 그런데, 장사 수익은 그만큼 나아지지 않았는데, 임대인이 임대료를 올려달라고 합니다.

​결국 상가를 부동산에 내놓고 이전하려고 하는데 권리금 때문에 상가가 쉽게 빠지지 않습니다. 그러자 임대인은 권리금을 낮추라고 합니다.

[질문1] 상가가 빠지지 않는 동안 월세를 내야 하나요?
[질문2] 지불한 권리금은 현재 주변 상가 권리금 시세보다 4~5억원 비쌉니다. 권리금을 낮춰야 할 의무가 있나요?

[답변]
상가 임대차 계약의 임대차 기간이 도과하지 않은 상태라면 당연히 임대차 기간 만료 전까지는 기존 임차인이 임대인에게 월 임대료를 지급해야 합니다.

상가건물 임대차보호법상 기존 임차인의 권리금 회수 기회 보호 조항의 경우, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부부터 임대차 종료시까지만 보호하고 있으므로 임대차가 종료될 경우 기존 임차인은 권리금 회수기회가 박탈될 우려가 있습니다(법 제10조의4 참조).

따라서 임차인은 임대차기간 만료 1개월 전까지 권리금을 지급할 새로운 임차인을 구하지 못한 경우, 권리금 회수 기회를 보장받기 위해서라도 계약을 갱신해야 합니다.

상가건물 임대차보호법상 임차인은, 임대인에게 최초 임대차기간을 포함한 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 그렇기 때문에 늦어도 임대차기간 만료 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구해야 하고, 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 이내에 갱신을 거절한다고 통지하거나 조건 변경의 통지를 하지 않을 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보며, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 보고, 이때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있긴 하나 위 통고는 임대인이 통고 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다(법 제10조 참조).

만약 임차인이 임대인에게 적법하게 계약갱신 요구를 해 계약이 갱신된 경우, 새로운 임차인을 구해 임대인과 새로운 임차인이 임대차계약을 체결하기 전까지는 기존 임차인은 임대인에게 월 임대료를 계속해서 지급해야 합니다.

많은 분들이 궁금해 하실 부분인데요. 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 받기를 희망하는 권리금을 낮춰야 할 법령상 의무는 전혀 없습니다.

다만 기존 임차인이 주변 상가 권리금 시세보다 비싼 권리금을 받으려고 한다면, 당연히 새로운 임차인을 구하는 것이 쉽지 않을 것이고, 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지만 보호하고 있으므로 기존 임대차가 종료되기 전까지 갱신할 필요성이 있으며, 새로운 임차인을 구할 때까지 기존 임차인은 임대인에게 월 임대료를 계속해 지급해야 됩니다.

기존 임차인은 위와 같은 기회비용을 고려해, 주변 상가 권리금의 시세만큼 권리금을 낮춰서 새로운 임차인을 구하는 방법, 그렇지 않으면 계약 갱신 후 계약 기간을 유지한 상태에서 높은 권리금을 부담할 새로운 임차인을 구하는 방법 중 하나를 선택해야 합니다.

도움말 : 장헌 법률사무소 김동우 대표변호사

문정호 기자｜karam@thegolftimes.co.kr
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